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Nouvelle étape en vue du retour de l'encadrement des loyers à Paris

Par décret du 13 avril 2019, la ville de Paris vient d’être autorisée à mettre en place un mécanisme d’encadrement des loyers, à la suite de la réforme de ce dispositif par la loi Élan. Pour devenir effectif, l’adoption d’un arrêté préfectoral précisant les loyers de référence applicables pour la location de logements dans la capitale est nécessaire, ce qui, on peut l’imaginer, ne saurait tarder.

 Un décret paru le 13 avril 2019 (D. n° 2019-315 du 12 avril 2019) vient d’entériner la demande de la ville de Paris pour la mise en place d’un dispositif d’encadrement des loyers, par le biais d’un système de loyers de référence. Selon l’article 1 de ce texte, le dispositif est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville.
 
Pour mémoire, l’encadrement des loyers est né de la loi Alur (L. n° 2014-366 du 24 mars 2014) et a été codifié à l’article 17 (L. 6 juillet 1989). Il vise à soumettre l’ensemble des loyers des logements d’un territoire sur lequel est constaté un déséquilibre caractérisé entre l’offre et la demande des plafonds de loyers établis sur la base des données d’un observatoire local.
Ce dispositif assez largement contesté lors de sa mise en place avait défrayé la chronique judiciaire au moment de l’annulation des arrêtés préfectoraux fixant les références de loyers de Lille et Paris en 2017 par les juridictions administratives.
 
À la suite de ces péripéties, les pouvoirs publics avaient décidé de mettre en suspens ce mécanisme, qui devait faire l’objet d’une évaluation, et dont l’efficacité était discutée. Néanmoins, le législateur de la loi Élan (L. n° 2018-1021 du 23 nov. 2018) a remis au goût du jour le projet (article 140).
 
Synthétiquement, sur le territoire des grandes agglomérations démontrant des tensions fortes sur leur marché locatif résidentiel demandent à bénéficier du système d’encadrement des loyers. Cette demande se traduit par un décret à l’instar de celui pris pour Paris.
Puis, un arrêté préfectoral fixe chaque année les loyers plafonds au m² par zone géographique, type de logement, le nombre de pièces et l’année de construction. À l’entrée en vigueur de ces plafonds, les baux conclus sur le territoire visé par l’encadrement doivent se conformer au loyer de référence, éventuellement majoré dans certaines situations (+20%), avec le cas échéant un complément de loyer.
 
En cas de non-respect des loyers de référence, le locataire peut engager une action en diminution du loyer, voire obtenir le remboursement des trop-perçus. En complément, la loi Élan instaure un système permettant au Préfet d’exiger du bailleur la mise en conformité de son bail, à défaut de prononcer une amende d’un montant pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 140VII).
 
Pour revenir à la situation parisienne, le décret de ces derniers jours représente la première étape de la mise en place de l’encadrement des loyers. Ce mécanisme deviendra effectif à l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de références sur la base des données de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).
Or, on peut imaginer que cet arrêté paraîtra prochainement, signant le retour des plafonds de loyer à Paris.
 
David Richard
Avocat au barreau de Paris – Docteur en droit

Citation article : D. Richard, " Nouvelle étape en vue du retour de l'encadrement des loyers à Paris", LTA, avril 2019.